Si eres propietario de una vivienda que adquiriste antes de 2019, ¡tienes una oportunidad para recuperar dinero! Incluso si ya pagaste todos los gastos de tu préstamo hipotecario o si vendiste la propiedad, estás en el camino correcto para obtener un reembolso. 

Antes de que entrara en vigor la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario en 2019, los bancos solían cargar a los clientes con todos los costos relacionados con la hipoteca. Esto era una práctica común, pero ahora sabemos que era abusiva y nula, gracias a las claras sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea y nuestro propio Tribunal Supremo. 

La buena noticia es que las instituciones financieras están obligadas a devolverte todos los gastos de hipoteca que pagaste en su momento, y esto incluye los costos de registro, gestoría y tasación, así como la mitad de los honorarios notariales. 

Este proceso de recuperación de gastos hipotecarios surge como resultado de las continuas infracciones por parte de los bancos a las regulaciones destinadas a proteger a los consumidores. En 2015, el Tribunal Supremo ya había declarado la nulidad de las cláusulas de gastos, pero no había especificado el reparto concreto. La confusión persistió durante años hasta que, en 2019, el Tribunal Supremo finalmente resolvió que los bancos debían reembolsar la mitad de los honorarios notariales y de gestoría, así como la totalidad de los costos de registro. Sin embargo, no se mencionó nada sobre los gastos de tasación, y se mantuvo la responsabilidad del cliente de pagar el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD). 

Fue en 2020 cuando el Tribunal de Justicia de la Unión Europea emitió un fallo que dejó claro que, cuando no existiera una norma que regulara los gastos, estos debían ser devueltos en su totalidad al cliente. En consecuencia, el Tribunal Supremo ajustó su posición y, después de las sentencias de octubre de 2020 y febrero de 2021, estableció una jurisprudencia definitiva. Ahora, una vez declarada la nulidad de la cláusula, el banco debe reembolsar al cliente: 

• El 50% de los honorarios notariales. 
• La totalidad de los costos de registro. 
• La totalidad de los costos de gestoría. 
• La totalidad de los costos de tasación. 

Puede que te estés preguntando si hay un plazo para reclamar estos gastos de hipoteca, y la respuesta es sí. La determinación exacta del plazo aún está pendiente de aclaración por el TJUE, pero en el peor de los casos, vencerá en enero de 2024. 

El Tribunal Supremo consultó al Tribunal de Justicia de la Unión Europea en 2021 para aclarar cuándo comienza a contar el plazo para reclamar los gastos hipotecarios. En su consulta, el TS excluyó la fecha de celebración del préstamo o el pago de las facturas como puntos de partida, considerando las siguientes opciones: 

a) El plazo comienza cuando se declara la nulidad de la cláusula en particular. 

b) El día de inicio podría ser el de las sentencias del TS 23 de enero de 2019, que establecieron el reparto de gastos por primera vez, o las posteriores del TJUE y TS (2020 y 2021) que rectificaron el criterio y establecieron el reparto definitivo. 

Cualquiera de estos escenarios es favorable para los consumidores, lo que significa que aún puedes reclamar los gastos hipotecarios hasta al menos enero de 2024. 

A pesar de la claridad de la situación, los bancos a menudo intentan evitar acuerdos extrajudiciales y fuerzan a los consumidores a iniciar acciones legales, ofreciendo excusas en contra de la normativa y la jurisprudencia establecida por el TS. 

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